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楼市刺激过度大萧条或将来临你准备好了吗

发布时间:2021-01-07 14:17:31 阅读: 来源:全自动油炸机厂家

摘要: 央行一年内五次降息,公积金的新政改革,房地产税推进等各种手段在不断的刺激的中国楼市的状态,但是这种下猛药的方式虽然带来了一定的繁荣回暖,但是背后的萧条也是不容忽视的,所以你做好准备了吗?

央行一年内五次降息,公积金的新政改革,房地产税推进等各种手段在不断的刺激的中国楼市的状态,但是这种下猛药的方式虽然带来了一定的繁荣回暖,但是背后的萧条也是不容忽视的,所以你做好准备了吗?

一、楼市需求透支 “繁荣”不可持续

同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这意味着中国房地产市场供求已基本平衡,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代。未来房地产市场会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的特征。

从楼市大趋势来看,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

从投资增速看,国家统计局数据显示,2015年1~9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1~8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落,这也反映出楼市下半场需求不足导致房企投资动力不足。

今年 “3·30新政”以来,大中城市(一线城市、部分二线城市)房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判。

从市场发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

预计央行“双降”、9.30新政降首套首付之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

同时,美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择。

在此市场背景下,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值较高的美国房产,不会选择中国楼市。从这个角度来看,中国楼市已经被美元“做空”,投资客即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市整体大趋势。

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二、大萧条或在明年初到来

今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。

笔者认为,今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。

从历史经验来看也是如此,2009~2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。

从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,这或将导致楼市调控政策由当前的救市为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

另一方面,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前经济形势依赖楼市越严重,中国未来的楼市形势越严峻,未来会隐藏更多的市场风险。

从短期来看,当前楼市仍然是调整期,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

解读和建议:

尽管今年二季度起,房地产市场复苏势头明显,但市场分化却在加剧。统计数据显示,今年上半年,一线城市累计签约21万套,同比2014年同期上涨了42.9%,二线城市也上涨了16.9%,但三线四线城市的成交量依然低迷。

专家表示,虽然一二线经济发达城市房地产依然被看好,但由于大量开发商扎堆进入抢地,导致土地价格被炒高,存在一定程度泡沫。

过去两三年,三四线城市房产价格基本不涨或小跌,未来三年估计也这样。即使考虑杠杆,靠房产增值获得10%/年以上收益的可能性应该不大了。这也是大家的普遍焦虑,房产似乎不太靠谱了,又找不到其他稳妥、可持续、收益还不错的资产类别。

如果所在城市的房产目前过剩,所持有房产未来三五年也看不到涨的可能性(在新房大量上市的情况下,估计这些城市二手房表现为有价无市或无价也无市),若手中不只一套房,理性的选择是卖掉其中一套,然后去做新的投资(注意收益、流动性和风险的平衡)或者改善家庭生活,投资子女的教育之类。

三、关于其他投资保值方案:

相对靠谱的P2P平台,这一两年应该问题不大。当然,随着越来越多的平台介入,P2P的收益率下降是必然的。

如果资金量大些(100万以上),很多信托都是刚性兑付。当然,没有绝对的无风险,只是一个退而求其次的选择而已。

风险承受力强的,拿20%左右的资金投到股市,当作练手也不错(没时间可考虑每月定投指数基金,以5-10年的背景看,这个是最笨,但收益较高且风险可控的方式)。

小编提醒:

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