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董少鹏中国房价收入比的制度框架不合理

发布时间:2021-01-21 14:40:12 阅读: 来源:全自动油炸机厂家

董少鹏:中国“房价收入比”的制度框架不合理

北京房地产协会4月7日发布,今年一季度北京新建普通住房成交均价每平方米12326元,比去年同期下降20.7%;今年前3个月,北京市的商品房成交量已经达到2007年以来的最低水平。北京市呈现量价齐跌态势,具有标志性意义。  笔者曾经在今年1月30日中央电视台《名嘴侃财经》直播节目中谈到,刚需购房者可以考虑在4至6月间出手,目前这个判断没有变化。并且笔者认为,目前北京市一手房价同比下跌20%已接近合理。  在3月14日温总理提到“房价还远远没有回到合理价位”之后,网上迅速出现了所谓的“合理房价”的计算方法。但是,在随后新华社正式播发的经过修改的温总理记者会稿件中,“房价还远远没有回到合理价位”调整为“一些地方房价还远远没有回到合理价位”。笔者认为,调整后的表述更加准确,既肯定了前期房地产调控的成果,又声明了继续调控的态度。并且,继续调控的核心意思是抑制过度的投资投机需求;而对于刚需,大家已经看到四大行已在逐步放松首套房贷款利率,对首次置业给予政策支持。此次北京市公布的数据也显示,9成购房者都是首次置业,投资投机性需求继续得到抑制。  对于网上出现的所谓合理房价的计算方法,笔者认为,希望房价继续深度调整的愿望可以理解,但算法明显缺乏合理性:一是房价中的“合理成本”确定难。这主要因为,土地出让过程中的确有一些灰色支出无法完全量化,需要进一步完善相关制度,使成本阳光化;在经济转轨过程中,有些成本也难以完全按照国外房地产开发的算法来算。进一步说,就是政府拿了土地转让收入的大头,这个账算起来不易。  二是计算“房价收入比”的合理制度框架依然缺失。应当把房价的变化和居民收入的变化放在一起考虑,而不应假设某个条件是不变量。十七大提出了加快收入分配改革的要求,但事实上,这些年来收入分配改革进展缓慢。正因如此,政府明确承诺今年内出台相关改革的总体框架。  特别是,保障房和商品房“两条腿走路”的市场结构还没有形成,商品房价格受到单边驱动。待市场结构得到有效调整之后,至少在保障房达到一定比例时,房价才可以找到相对稳定的参照系。可以说,目前还不具备一个衡量“房价收入比”的相对合理的制度框架,所以,谈房价收入比要打个折扣。  房地产调控要两手抓,特别是要完善制度,稳定公众预期,形成长效机制。中央反复强调调控不动摇,主要方向是抑制投机和过度投资;对于有着13亿人口的不均衡发展的大国,城镇化进程是长期持续的,刚需是客观和长期存在的。房地产市场必须要搞好,核心是公平,是住者有其居。所以,在今年的政府工作报告中,既强调严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施;也强调要采取有效措施,增加普通商品房供给。  笔者认为,房价和调控之间,既有相互的关联,又不可搞简单化对应。政策要坚持立足在抑制和打击炒房上,对于合理上涨的部分应该随它去。  尽管国际上把3-6作为房价收入比的合理区间,但在我国住房制度改革没有完全到位的情形下,理想的房价收入比究竟6好还是8好,还不能完全下结论。我们希望把保障房制度完善起来,把住房税收制度完善起来,把租房制度完善起来,那时才能得出一个结论。毕竟中国国情与很多国家有不同,即使房价收入这一项指标,上海、杭州、鄂尔多斯,也都完全不一样。我们只要把中心城市房价的方向找对了,就是很好的调控成果。  现在有一种倾向,把房地产调控等同于“压价”:要么认为房价上涨一概合理,房价压下去还会弹起来;要么认为,北京市平均房价不跌到五六千元一平米就不算成功。这是明显错误的。房地产调控的“合理回归”,应当是一个系统的提法,包括价格从暴涨暴跌回归到稳健运行,行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”,产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”,市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。  为什么笔者很赞同打击投机炒作,同时又认为房价下降空间有限呢?一是因为房价上涨有合理成分;二是因为中国地域辽阔,不同城市有不同的情况。比如鄂尔多斯无疑是一种炒作,而北京、上海的中心城区,即使有炒作,总体还是在跟随大势。  住房制度改革要和市场调控并行。在大中城市特别是一线城市,保障房供给应当学习新加坡的做法,不要把低收入人群都赶到郊区去。政府可以出资补贴,以低于市价三分之一的价格向老百姓售房。这样的话,平均价格就能够降下来。  目前的保障房建设还有很多欠缺,在保证质量的前提下,至少还要经过5年左右的时间。房地产调控不放松,其中包含了结构调整不到位就不能放松的意思。如果商品房和保障房两条腿达到基本平衡了,那么,调控就可以离市场远一点。现在的调控是把手直接伸向市场,也是被迫之举;限购限售等政策,应当尽快取消。  那么,既然保障房5年之后才能达到比较理想的状态,为什么还支持有刚需的人现在就买房呢?这是因为,在这一过程中,目前水平的商品房供给并不能完全满足市场需求,继续增加商品房供给是必然的。在一个供需并未平衡的市场,在如此严厉的调控之下,商品房价同比回调20%已经接近平衡。

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