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开发商自曝业内潜规则5年200万炒成两个亿

发布时间:2020-03-04 06:55:46 阅读: 来源:全自动油炸机厂家

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[提要] 一名地产商投资200万元,5年时间获纯利两亿元,他自揭内幕,透露了包括提高容积率以及钻合同空子将总建筑面积减去商业面积获得红利等方法获得高回报。之所以会有这么多空子可钻,他认为,是因为目前房地产制度的缺位…

5年前,花费约200万元买地;5年后,盖了商品房出售,获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价,而背后却是一个一个的房奴。

刘生(化名),一位来自南方某城市的房地产商人,涉足房地产行业已有20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

他解释自己这么做的原因时说:“‘出来混总是要还的’,我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱,是该转型为民众做点事了。”

房地产的暴利从哪儿来

中国青年报:今年年初,任志强公开宣称房地产开发拿地成本高,资金周转时间长,并非暴利行业,您觉得房地产到底是不是暴利行业?

刘生:房地产是暴利行业,这一点无可置疑。

任志强只是讲了事实的一部分,没有讲全面。建房成本是由三部分构成:一部分是土地成本,所以任志强说现在土地价格很高,房子要卖很贵;第二部分是人工费,主要指工人工资,是弹性部分;还有一部分就是钢筋水泥,这一部分是随市场水涨船高,随着市场环境调整而调整的。

比如说,上个月卖1000元一吨的钢筋,这个月卖1100元,但这个成本是可控的。

有个调查,开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3,包括拿土地,建筑材料,人工费用等。还有1/3是渠道费用,指国家征税及申报费用等合理开支,而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上,如果运作得好的话,利润远不止这么多。

中国青年报:怎么运作的呢?

刘生:“用土生金”。

2004年我与某公司合作,注册成立一个新的房地产公司,一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地,按照政府有关文件,按建筑面积收取市场地价的10%。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成,共21栋农民房,总计9500平方米的建筑面积,实际容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

中国青年报:你们利用擅自提高容积率来增加利润,有关部门不会追究吗?

刘生:一般不会。有时就是利用规划的空子,比如项目中A村的土地,总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房,实际建筑面积也只有4000平方米左右,容积率在0.82左右。而事实上,当初的规划容积率是1.6,这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。

中国青年报:除了提高容积率,还有什么渠道增加盈利?

刘生:当然还有。

我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一个生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

另外一个就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿的商业面积用地。

从这个过程中你就可以看出,开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

制度给了房地产商特权

中国青年报:为什么开发商会有这么多空子可钻呢?

刘生:这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家,土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的,没有经济价值。但土地一旦盖了房子,就有了很大收益。

房地产开发是一个系统工程,其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定,很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展,负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展,也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来,其他人即使是拥有土地但也不可以开发。

中国青年报:你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷?

刘生:制度给了房地产商特权,另一方面制度又衍生了私权。

我们知道,所有的政策本身都有滞后性,但做出政策时的动机却是具体的部门或个人,这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”,一会儿又取消,政策变化背后无不有房地产商的身影。

中国青年报:有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

刘生:错了,开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。

在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高,而且是先还利息后还本金的。

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