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专家回呛任志强质疑空置率是凭其个人感受万芳

发布时间:2020-02-14 12:34:03 阅读: 来源:全自动油炸机厂家

专家回呛任志强 质疑空置率是凭其个人感受,

近日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布 城镇住房空置率及住房市场发展趋势 的调研报告。报告显示,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,其中城镇家庭住房拥有率为87.0%,农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比,我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。

6月23日,任志强公开发表质疑有关中国家庭金融调查房地产空置率方面数据的言论,认为空置与空屋是不同的概念,如果将空屋列入空置中,并由此推算每五套住房就有一套空置,则是逻辑上的大错、特错。也可知报告计算出的4898万套空置房的结论的荒唐。除此,任志强还对报告中数据的权威性、供给远大于需求的结论、新增供求的计算方法等提出了质疑。

对此,中国家庭金融调查与研究中心副主任尹志超教授称,任志强在微博上发表了对报告的错误理解,并对此进行了回复。全文如下:

近期,我代表中国家庭金融调查与研究中心在南都论坛上发表了关于中国住房市场的主题演讲。在阅读我们的详细报告前,任志强先生在微博上发表了他对我们报告的错误理解,对此逐点说明如下:

第一、关于空置住房的定义需要指明的是,美国在其住房空置率调查中,对于家庭偶尔

使用的住房,如果在统计时点为空置状态,即记为空置。空置率的统计在各个国家存在细微的差异,但实质均是反映住房市场中多少资源未被利用。因此,无论是 小产权 房,还是人房分离的一套房家庭,只要住房是空着的,也是社会资源的浪费,也可以计入空置率。关于空置住房的计算我们给出了我们详尽的定义,即城镇地区无人居住的房屋。我们详细区分了一套房家庭因为外出务工等原因所导致的空置,及多套房家庭的住房空置,以便于研究者按照各自需要选择不同的标准。

第二、美国的住房空置率来源于美国国家统计署的住房空置调查,包括家庭自住房和出租房的空置情况。任志强先生提到的空置率可能是出租房的空置比例(Rental Vacancy Rate),我们引用的空置率是自住房的空置比例(Homeowner vacancy rate),这两个比率的计算方法都与中国的实际情况有较大差异,但我们认为后者与中国更有可比性。香港的住房空置率来源于《香港物业报告2010》。不存在任志强先生所讲的引用数据错误的问题。

第三、经济适用房作为中国保障性住房的重要部分,消化了一定数量的住房需求。经济适用房持有五年以上是可以买卖的,因此不能将其完全与商品房割裂开。我们的全国抽样调查包括了家庭的收入数据,因此可以按照四等分或其它任何等分收入水平对家庭进行分类,而无需按照统计局的收入七等分法。

第四、小产权房的空置率为23.9%,这一点与空置房中82.3%的拥有贷款并不矛盾。小产权房占住房存量的比例仅为6.5%,因此占整体空置住房的比例也不高。根据中国家庭金融调查数据,空置住房个人住房贷款余额占全部个人住房贷款余额43%的比例,结合人民银行2013年底公布的个人住房贷款余额9.8万亿,推算出4.2万亿的个人住房贷款余额沉淀于空置房。

第五、关于住房市场供求,我们根据家庭住房的拥有情况以及家庭住房购买力给出了存量供求以及动态增量供求分析。3250万套住房需求以及4898万空置住房供给均为时点上的供给需求状态,我们并没有假设他们会在短时间内同时释放。北京地区的二手房交易数据并不能代表全国其他地区,也同样不能代表市场可以提供的住房存量。

第六、动态住房供求分析部分:1)对于商品房住宅年均供给,我们按照房地产开发的产能进行估算,即使扣除保障性住房的供给,商品住宅供给仍然有1000万套,不会改变供给过剩的事实。2)商品住宅竣工量也绝不是任志强先生所说的商品住宅开工面积的20%到27%之间。根据国家统计局2012年数据显示,2012年商品住宅新开工面积为13亿平米,竣工面积约为8亿平方米,达到新开工面积的60%左右。3)诚然,保障性住房并非是直接在市场上进行销售,但保障性住房确实满足了家庭住房的需求,对于市场需求是有消化作用的,显然不能从住房供给中剔除。4)老龄化住房供给主要指老年家庭去世后其住房作为市场供给。老年家庭去世,子女继承房屋,这类住房供给长期存在,而且随着我国人口的老龄化,这类供给只会增加,不会减少。我们在动态供给分析中,将其分离出来以区别于房地产商以及政府供给的住房。

第七、对于有效住房需求的估算,我们在报告中采用了三种不同口径的衡量购买力的方法来估算有效住房需求,给出了有效住房需求的范围。按照房贷负担估算有效住房需求已经考虑了家庭内部的互帮互助。

任志强先生的质疑大多是个人主观感受,但是,中国的现实很复杂,加之房地产市场的微观数据极为缺乏,单凭个人直觉很难做出准确判断。当然,我们的数据、计算方法也欢迎各位学者、专家参与讨论。但是,我们反对任何形式的人身攻击。

(编辑:英灿)

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